میدونستید سازنده ها مشمول مالیات هستند؟ مالیات ساخت و ساز چند نکته بسیار مهم دارد که شامل همه شهر ها و هر ساخت و سازی هم نمی‌شود. درآمدی که از ساخت و ساز هر نوع ساختمان بدست می‌آید مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم است.
این نوع مالیات اولاً به ساختمان هایی تعلق می‌گیرد که تاریخ جواز آن ها از تاریخ ۱/۱/۹۵ به بعد صادر شده است یعنی ساختمان هایی که قبل از سال ۹۵ جواز ساخت آنها صادر شده، هنوز تکمیل نشده است مشمول پرداخت مالیات نیستند و دومین مورد اینکه مالیات در شهر های بالای صد هزار نفر جمعیت اعمال می‌شود.
اشخاص حقیقی اگر ساختمان نوساز را سه سال بعد از تاریخ صدور پایان کار شهرداری واگذار کنند سازنده محسوب نمی‌شوند و نیازی هم به پرداخت مالیات نیست. اما اگر اولین واگذاری در طول این ۳ سال اتفاق بیفتد و مالیات قطعی درآمد ساخت و ساز هم محاسبه و تعیین تکلیف نشده باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال «موضوع ماده ۵۹» ده درصد مالیات علی الحساب به ماخذ ارزش معاملاتی باید پرداخت کند.
براساس این مصوبه همچنین سازنده‌ها به سه گروه «سازنده حقیقی» (اعم از بساز و بفروش‌ها و افراد عادی)، «سازنده حقوقی» (شرکت‌های ساختمانی) و «تعاونی‌های مسکن» تقسیم می‌شوند، برای سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل (۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصله از ساخت و ساز) به عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می‌شود؛ این مالیات برای اشخاص حقوقی و شرکت‌های ساختمانی «۲۵ درصد» و برای تعاونی‌های مسکن معادل «۷۵/ ۱۸» درصد از سود حاصله محاسبه می‌شود.
به عبارت دیگر فعالان ساختمانی در قالب این مصوبه باید تا «یک‌چهارم» از سود حاصل از پروژه‌های ساختمانی خود را در جریان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه براساس (۱۰ درصد ارزش معاملاتی) یا قیمت منطقه‌ای مسکن محاسبه می‌شد؛ ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای املاک مسکونی )حدود یک درصد ارزش روز آپارتمان‌ها( است که از نظر کارشناسان مالیاتی فرمول قدیم عملا به لحاظ نظام اخذ مالیات از تولیدکنندگان کارآمدی لازم را نداشت؛ در واقع دست اندرکاران ساخت و ساز به تناسب سایر فعالیت‌های تولیدی عملا مالیات موثر بابت فعالیت و درآمد حاصل از این حرفه پرداخت نمی‌کردند.
نکته بعدی که بر آن تاکید می‌شود آن است که معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن تا سال چهارم برای حمایت از «سازندگان مصرفی مسکن» وضع شده است به این معنی که گروهی از سازندگان هستند که برای سکونت خود در یک ساختمان اقدام به ساخت و ساز می‌کنند و در نتیجه سازنده‌ای که تا 3 سال بعد از ساخت ساختمان در آن ساختمان ساکن شده باشد و در سال چهارم قصد فروش آپارتمان خود را داشته باشد، از نظر سازمان مالیاتی «سازنده مصرفی» تلقی شده و چون مصرف‌کننده محسوب می‌شود از پرداخت مالیات معاف است.
در مقابل سازنده مصرفی، سرمایه‌گذاران ساختمانی به این دلیل که بلافاصله بعد از ساخت اقدام به فروش ساختمان می‌کنند (یعنی حداکثر در همان سه سال اول پس از پایان کار) باید به عنوان یک «تولیدکننده ساختمانی» مالیات مصوب را پرداخت کنند.
این شکل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن می‌تواند منجر به «احتکار ساختمان‌های نوساز» در سه سال اول پس از صدور پایان کار شود؛ به این صورت که سازندگان برای فرار از پرداخت مالیات آپارتمان‌های نوساز را در سال چهارم و بعد از آن برای بازار فروش عرضه می‌کنند. درحال‌حاضر نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی در شهر تهران به‌صورت خالی از سکنه نگهداری می‌شوند که بخشی از آنها نوساز هستند و به‌طور نسبی حدود یک تا دو سال از زمان تکمیل آنها گذشته است.
logo_mobilemenu